“宁波的临安”加入限购区，方桥瞬间凉了，炒房客翻车你怕了吗？

Original 小辰层楼 2022-12-08

◎Tips：今日共5盘正在登记，明细见文末

今年以来，临安的行情把很多人看傻了。

就拿最近的桃李湖滨来说，178套小高层、叠墅加推，1505户登记，整体中签率低至11.8％。像悦映城、西径晓风等楼盘加推，首日平均去化也高达8-9成。

有媒体统计，截至4月26日，今年临安新房成交量为7791套，是去年同期的两倍。

更夸张的是，此前“反倒挂、滞销”的二手房也“咸鱼翻身”，青山湖科技城“量价齐升”，有门店1个月能成交近30套二手房。

归根结底，不限购的临安，是投资客的天堂。

宁波新限购圈图，来源于网络

我们之前就说过，一个纯靠投资客推动房价和去化的区域，潜在风险是极大的。

类似现象，在宁波已经出现了。

4月16日，宁波一纸楼市新政，限购圈进一步扩大：不仅包含整个绕城高速所围区域，还囊括绕城外的不少热门板块，比如奉化方桥。

作为限购区域，奉化方桥还须限售2年。

加上去年底，宁波二套首付4成提高到6成，同样投资客占比很高的方桥，直接限购、限售又限贷，楼市热度应声回落。

从许多方面看，宁波奉化都很像杭州临安。

两者同样是近几年开始融入主城。2016年，奉化撤市设区。

这一次行政区划调整，宁波意在南拓。奉化拥有大片待开发土地，离主城区又近，正好能承担起主城区的功能外溢。

方桥，其实就好比青山湖科技城。

距离上，方桥是奉化距离宁波主城最近的板块。配套上，白纸作画，各方面都在规划建设中。

交通方面，纵向有机场快速路，横向有鄞城大道。另外，地铁3号线鄞奉段去年已经通车（方桥到宁波市区约1小时车程），3号线延长线正在规划中，大大缩短奉化与宁波主城的通勤时间。

医疗配套，宁波市第一医院异地建设，选址方桥，预计2023年投入使用。

孩子读书也不用愁了，上海师大附属宁波实验学校在建中，预计今年就正式招生运营。

居住环境也不错，占地约100公顷的滨江生态公园在建中，奉心湖、奉心岛等已经完工。

商业方面，有中国金茂的TOD综合体在建等。

宁波生命科学城效果图，来源于网络

除此之外，方桥和青山湖科技城类似，都有产业优势。去年，中交壹里科创云廊已经交付，“4+10”家行业领军企业携手入驻。

另外，板块大力发展“大健康产业”，打造生命科学城，比如总投资约8个亿的奉盛国际医疗健康管理中心已经落地，妙健康数字2030宁波城市总部也已确定落位。

此外，还有总投资约46.9亿的宁波质子医院等。

在楼市上，方桥和青山湖科技城也有类似之处：此前不限购不限售首付低，以致投资客涌入。

2017年，宁波出台主城区限售政策，规定取得产权证满2年后，才能转让销售；2018年，奉化主城（锦屏、岳林两个街道）跟进限售（部分拆迁户不限售）。

因此，“不限售不限购”的方桥，对购房者来说，简直“太香”了。

随着种种概念和配套落地，方桥的房价有了更多的想象空间。

去年，方桥楼盘开盘“日光”是基本操作，新房热度比青山湖科技城有过之而无不及。

比如方桥的林语春风里，不仅次次摇号，加推速度也很快：

2020年8月，761 套房源，1920 人登记；9月，534 套房源，1209 人登记；11月，308 套房源，919 人登记。

还有楼盘，几百套可售房源，线上开盘仅几秒时间，所有房源全部售罄，去化率高达100%。

当时用“一房难求”来形容方桥，再恰当不过了。

要知道，青山湖科技城的楼市，基本都是靠投资客撑起来的。方桥也是如此，部分楼盘投资客占比起码在70%以上。

我一个在宁波工作的房地产朋友，手中已经有一套宁波主城的房子，手中没有多余的房票，今年年初，又入手了一套方桥的房子。

另一个宁波鄞州的朋友更疯狂，连同当地几个伙伴，想一次性团购几十套，但被开发商无情拒绝。

因为没房票而涌入方桥的外地人，更是数不胜数。

但限购限售之后，现在的方桥，已经可以随到随买了。此前“日光”的情况，早已不复存在。

前几天，我特意跑了一趟方桥。方桥目前只有2盘在售，1盘待售。

荣安林语秋月售楼处比较热闹，既有签约的购房者，也有下定的购房者。项目今年4月初开盘，大半个月过去，依然还剩约10套房源在售。

置业顾问告诉我，由于限购，有一位购房者没了购房资格，房源被退出来了。如果不是限购，这些房源早就卖完了。

另一个楼盘蓝光月映华章，去年12月首开，至今还有2套1楼房源在售。

与此同时，我感觉项目的推盘速度也放缓了。原先，市场上传出过消息，月映华章打算4月加推约250套房源。但现在，置业顾问告诉我，项目预计6月加推。

事实上，方桥限购之后，还未有楼盘新入市和新加推，加上供应较少，效果还不算特别明显。

不过，当地中介告诉我：限购限售对方桥影响很大很大。他手上有3成客户，原本都是冲着方桥去的，现在一半都没了购房资格，有人不得不转战江口、萧王庙等不限购不限售的板块。

限购之后，大批投资客被拦在门外了。

当然，方桥的降温，也离不开去年12月的限贷。

二套首付上升到6成，大大打击了投资客，整个奉化的热度下降不少。新政后，奉化大多楼盘当日去化只有50-60%。

不过，慢慢续销问题不大。有中介说：“有些投资客是全款买的，才不管几成首付呢。”

今年开年，方桥一宗宅地土拍，21家开发商参与竞拍。最终，地块以12985元/㎡+27700㎡人才房成交，实际地价高达近1.7万/㎡，刷新奉化地价天花板。

土拍的热度，也让宁波人再次感受到了这个“板块”的力量，市场热情再度高涨。

于是，宁波不得不再次加码，直接限购限售。

接连两次调控，方桥的新房市场终于退烧。

而这，也正好达到了宁波政府的目的：去投资，转自住。

虽然方桥和青山湖科技城有很多类似之处，但市场面还是略有不同。

方桥此前新房供应并不多，主要有宁南金茂悦、桂语朝阳、华鸿大发国璟府、林语春风等盘。

二手房市场以安置房为主，价格整体较为平稳，投资客抛售现象也未出现。

方桥的价格和地段，在整个宁波依然有优势。一些买不起城区房子的购房者，或部分奉化主城的购房者，还是会选择方桥。

接下来，方桥肯定还有宅地供应。限购、限售、限贷，虽然会让新房市场短期出现惨淡的情况，但后续以自住为主，反而会相对更稳健。

回顾方桥市场的前后变化，临安更值得警惕。

2017年开始，青山湖科技城就有大量新房入市，客群以投资客为主。

之前统计过，包括星汇城、珺府、宝龙旭辉城、檀越府、未来旭辉城、丽光城、绿城国际社区等，青山湖科技城交付总房源超万套。

青山湖科技城

今年以来，板块新房供应减少，投资客转战星汇城等二手次新房，才带动了二手房价。也就是说，现在的青山湖科技城，投资客互接现象比较多。

另一方面，临安的购房政策，已经在不断加码了。

信贷政策上，临安去年7月就加码过一次：公积金认房又认贷，二套首付比例最低60%，公积金贷款利率上浮10%。

目前，临安的购房贷款政策，首套依然3成，但二套公积金贷款是6成、商业贷是4成。

参考下宁波，万一二套商贷首付也要6成的话，临安会面临什么样的情况？

坊间一直流传，临安将限购。一旦限购，外地购房者基本会被掐死。主力买家没了，仅凭有限的自住需求，想要撑起市场压力很大。

当然，临安青山湖也在变得更好。

地铁16号线通车、青山湖宝龙广场开业，科技城一小、二小落地，配套愈加完善的科技城，正在吸引更多外溢自住客。

“投资比重是很高，但自住比例已经有抬头趋势。”当地中介朋友说。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
世茂国风大境	40348	板块：青山湖房源：35套毛坯联排户型：117-178㎡登记方式：验资300万登记日期：4.30-5.2
杭辰星万里	16800	板块：东湖新城房源：166套毛坯高层户型：95㎡登记方式：首套冻资45万，其他90万登记日期：4.29-5.1
临栖云府	30100	板块：临安城区房源：8套毛坯排屋户型：139㎡登记方式：验资120万登记日期：4.29-5.1
祥生宸光悦	21608-24083	板块：富阳高桥房源：80套精装户型：98-118㎡登记方式：验资50万登记日期：4.30-5.2
滨耀学府	38000	板块：滨江浦乐房源：270套户型：97-117㎡登记方式：首套冻资90万，二套180万，全款300万登记日期：4.28-4.30